깡통전세가 뭐였더라?

깡통전세란 전세보증금이 집값과 비슷해지거나 심지어 집값을 추월한 경우를 말합니다. 일반적으로 집주인의 주택담보대출금과 세입자의 보증금을 더한 금액이 집값의 80%를 넘어설 때 이렇게 부릅니다. 예를 들어 집값이 3억원인에 보증금이 2억4000만 원이 넘는다면 깡통전세를 의심해봐야 합니다. 

융자(대출금)+보증금 < 집 시세의 80%

통상적으로 대출금과 보증금의 합계가 집 시세의 80%를 넘기면 깡통전세의 위험이 크다고 봅니다. 왜 그럴까요? 집이 경매로 넘어갔을 때 시세보다 싸게 팔릴 수 있기 때문입니다. 이 경우 세입자는 자신의 보증금을 전부 돌려받을 수 없습니다. 예를 들어 시세가 1억 원인 집에 전세 1억 원에 들어갔는데, 이 집이 경매에 넘어가서 8500만 원에 낙찰이 되면 세입자는 1500만 원의 손해를 입게 됩니다.  이러한 상황을 방지하기 위해 대출금과 보증금의 합계가 집 시세의 80% 이하여야 한다고 얘기하는 겁니다. 

집값 하락기엔 더 조심!

대출금과 보증금의 합계가 집 시세의 80%만 넘기지 않으면 깡통전세를 예방할 수 있을까요? 그렇지 않습니다. 왜냐하면 집의 시세가 떨어질 수 있기 때문인데요. 어떤 집의 시세가 1억 원이란 건, 해당 매물이 매도인과 매수인 간 1억 원에 계약될 가능성이 있다는 걸 의미해요. 그런데 집값 하락기에는 매물의 가격을 낮춰도 거래가 되지 않는 경우가 많습니다. 시세가 1억 원이었던 주택이 8천만 원에도 거래가 되지 않는 상황이 발생하기도 해요. 따라서 지금같은 부동산 시장 침체기에는 대출금과 보증금의 합계가 집 시세의 80%라 하더라도, 집값이 하락해서 자연스럽게 깡통전세가 되어버릴 수도 있습니다. 

신축빌라는 더 조심!

만약 전세로 들어가는 집이 신축 빌라라면 더욱 조심해야 합니다. 신축빌라는 정확한 시세를 파악하기 어려워 상대적으로 높은 보증금에 전세 계약을 맺을 확률이 높아요. 또 대부분의 분양업자는 전세금과 거의 비슷한 가격으로 갭투자자에게 집을 팔아버립니다. 결국 갭투자자인 주택 소유자는 세입자의 보증금으로 집을 구입했기 때문에 다른 세입자를 구하기 전까지 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황에 처할 위험이 높아집니다.. 

가장 확실한 깡통전세 예방책, 전세보증금반환보증보험!

깡통전세 예방법으로는 적정 시세 파악, 등기부등본 확인, 전입신고와 확정일자 받기 등이 있어요. 그러나 가장 확실한 예방책은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 겁니다. 전세보증금반환보증보험은 전세 계약기간이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급하고, 나중에 구상권을 행사에 집주인에게 청구하는 제도입니다. 대표적인 전세금반환보증보험 상품으로는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)에서 제공하는 전세금반환보증이 있어요.

😨 멀어져 가는 첫 내 집 마련 꿈

생애 최초로 집을 매수하는 2030세대들의 숫자가 역대 최저치를 기록했어요. 최근 가파르게 오르는 금리에 대한 부담으로 집 사는 걸 망설이는 것으로 풀이됩니다. 반면, 2030세대의 서울 아파트 매도 비율은 증가세를 나타내고 있는데요. '영끌'로 서울 중저가 아파트를 집중 매수했던 2030세대가 이자 부담 등을 이기지 못하고 처분하는 경우가 늘어났기 때문입니다. 올 연말까지 추가 기준금리 인상이 예상되고 있는 상황에서, 특히 상대적으로 대출에 의존해야 하는 2030세대의 생애 첫 부동산 매수는 계속해서 줄어들 것으로 예상됩니다. 

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❓ 5년 뒤부터 임대 끝나는 '서울시 장기전세주택', 매물로 나올까?

서울시에서 공급하는 장기전세주택, 들어보셨나요? 주변 전세 시세의 80% 가격으로 최장 20년까지 살 수 있는 공공임대주택 중 하나인데요. 총 3만3000여채가 2007년부터 공급되기 시작했으니, 2027년부턴 순차적으로 임대 기한이 끝나게 됩니다. 5년 뒤 이 주택들의 거취가 어떻게 될지에 대한 관심이 벌써부터 높은데요. 최근 '매각설'에 힘이 실리는 발언이 나와서 화제가 되었어요. 오세훈 시장이 "장기전세주택 매각 시 30조원이 넘는 재원이 마련되는데, 이를 임대주택 고급화를 위해 쓸 쑤 있다"고 말했기 때문입니다. 다만 이 주택들이 매물로 풀렸을 때 파급 효과가 상당할 전망이라 우려도 제기됩니다. 

1. 남향 

• 남향의 장점 : 여름과 겨울의 위도 차이 때문에 남향은 여름에 해가 가장 적게 들어서 집이 시원하고, 겨울에는 해가 가장 많이 들어서 따뜻합니다. 이건 곧 냉방비, 난방비와 직결됩니다. 즉, 남향집은 경제적으로 가치가 있는 거죠. 다른 향보다 조금 더 비싼 돈을 지불하고 살더라도, 냉난방비를 따져본다면 결과적으로는 손해가 아닐 수 있어요. 또 일조량이 인간의 육체와 심리에 미치는 긍정적인 영향을 따져본다면, 남향의 경제적가치는 더욱 확실해집니다. 

• 남향집은 비쌉니다 : 위에서 이야기한 남향의 장점으로 인해 아파트의 경우 동일한 평형이더라도 단지 배치에 의해 향이 달라질 경우 매매가가 수천만원 차이나기도 합니다.

2. 북향

• 북향의 단점 : 북향은 햇빛이 잘 들지 않기 때문에 빨래가 잘 마르지 않고, 결로나 곰팡이가 발생하기 쉽습니다. 그러나 이런 단점들은 설비나 인테리어로 어느정도 메꿀 수는 있습니다. 건조기를 두어서 빨래 걱정을 덜거나, 성능 좋은 단열재와 창호로 기밀하게 시공해서 결로 발생 확률을 낮추는 식으로요.

• 북향의 장점 : 북향도 찾아보면 장점은 있습니다. 북향은 온종일 균일한 조도가 유지되어 집중력을 필요로 하는 작업이나 독서, 영화 감상 등을 위한 향으로는 안성맞춤입니다.

• 겨울엔 춥고 여름엔 더운 북향 : 북향은 직사광선을 피할 수 있습니다. 하지만 직사광선을 피할 수 있다는 게 시원하다는 걸 의미하지는 않습니다. 대한민국은 겨울에는 북서풍(추운 바람)이 불고 여름에는 남동풍(시원한 바람)이 붑니다. 북향은 겨울에 북서풍을 정통으로 맞아 춥고, 여름에는 남동풍을 맞지 못해 덥습니다. 즉, 겨울엔 춥고, 여름엔 더운게 북향입니다.

3. 서향

• 서향의 특징 : 해는 동쪽에서 뜨고 서쪽으로 집니다. 그래서 서향은 오전에 햇빛이 들지 않고, 오후에 햇빛이 듭니다. 석양을 감상할 수 있는 서향은 오후 1시부터 4시까지 햇빛이 깊이 들기에 오전 수업을 마치고 귀가하는 유치원생이나 초등학교 저학년이 있는 가정은 서향집이 좋을 수 있습니다.

• 북향 다음으로 기피되는 서향 : 그러나 서향은 북향 다음으로 기피되는 향이기도 해요. 여름에는 집안 깊숙히 들어오는 햇볕으로 인해 무척 덥습니다. 7~8월에 서향집은 커텐을 쳐서 햇볕을 막고, 에어컨을 풀가동해야만 합니다.

• 빛이 많이 들어오는 서향은 따뜻할까? : 서향은 오후 늦게까지 빛이 들어와서 겨울에는 따뜻하지 않을까요? 그럴 수도 있고, 아닐 수도 있습니다. 서향은 일조량이 풍부하면서 동시에 북서풍을 맞기 때문인데요. 즉, 일조량과 북서풍, 두 조건이 어떻게 변하느냐에 따라 겨울에 따뜻할 수도 있고, 추울 수도 있어요. 구름이 잔뜩 낀 겨울엔 춥고, 해가 잘나는 맑은 겨울엔 따뜻합니다. 아무리 맑은 겨울이더라도 시베리아 제트 기류가 온다면 추울 수 있습니다.

4. 동향 

• 동향의 특징 : 해는 동쪽에서 뜨고 서쪽으로 집니다. 그래서 동향은 오전에 햇빛이 들고, 오후에 햇빛이 들지 않습니다. 동향집은 새벽부터 강한 햇빛이 들어와 강제로 기상하게 될 수도 있습니다.

• 겨울에 추운 동향 : 겨울철 동향은 오전에 아주 짧게 햇빛이 듭니다. 11시만 되면 바로 어둑어둑해지죠. 따라서 동향은 북서풍을 피할 수는 있으나 일조량이 미미하므로 여지없이 겨울엔 춥습니다.

• 여름에 시원한 동향 : 반면, 동향은 여름엔 달궈진 대기에서 오는 오후 햇빛을 피할 수 있어서 서향과 비교해서 상대적으로 시원한 편입니다. 게다가 남동풍의 수혜를 받기 때문에 더 시원합니다. 이런 이유로 한국인들은 서향보다 동향을 선호합니다.

집의 방향을 확인하는 방법 

• 현장에서 확인하는 방법 : 핸드폰에서 나침반 어플을 이용해서 집의 방향을 확인할 수 있어요.  거실 베란다의 큰 창문을 마주보고 섰을 때 나침반이 가리키는 방향을 보면 됩니다. 나침반이 남쪽을 가리키면 남향이 되겠죠?

• 미리 확인하는 방법 : 집을 보러가기 전에 미리 알아보는 방법도 있어요. 네이버 지도나 다음 지도에서 원하는 집을 검색한 후, 거리뷰로 거실의 큰 창문이 있는 벽을 확인합니다. 그 벽이 어느 방향을 향하고 있는지에 따라 향이 결정됩니다.