⛰️ 쌓여가는 미분양 주택

*미분양 주택이 늘어나고 있어요. 미분양 주택이 늘어나는 이유요? 가파른 금리 인상에 대출이자 부담이 커지면서 수요자들의 매수 심리가 움츠러든 데다 집값 하락 전망까지 확산되고 있기 때문입니다. 공사가 끝나고도 분양되지 못해 이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 **준공 후 미분양도 증가하고 있어요. 이렇게 주인을 찾지 못해 남아도는 아파트가 많아지면 집값이 하락할 가능성도 높아집니다. 그래서 미분양 물량은 부동산 가격의 상승 또는 하락 추세를 확인하는 데 중요한 지표가 되기도 해요. 

*미분양 주택 : 팔리지 않고 남아있는 주택을 말합니다. 100가구의 입주자를 뽑는 아파트의 청약 건수가 100건이 되지 않는 것처럼요.

**준공 후 미분양 : 아파트 공사가 끝나 입주를 시작한 후에도 여전히 분양되지 않은 주택을 말합니다. 공사를 마치고도 주인을 찾지 못한 아파트는 그럴 만한 이유가 있기 때문에 향후에도 계속 공실로 남을 가능성이 높아요. 따라서 준공 후 미분양이 늘거나 줄어들지 않고 있다면 특별한 이유가 있는지 확인해봐야 합니다.

🏀 매물 던지는 2030

‘영끌’로 내 집을 마련한 2030세대가 이자 부담 등을 이기지 못하고 집을 처분하는 비율이 늘고 있어요. 지난 정부에서 아파트값이 단기간에 폭등하자 무리한 대출을 받아 내 집을 마련했으나, 집값이 하락하고, 대출 이자는 늘어나면서 2030세대 영끌족의 충격이 커지고 있는 겁니다.

😥 중위가격 너 마저...

서울 등 수도권 아파트의 *중위 가격이 하락했다는 소식입니다. 지금까지 전해진 아파트 값 하락 소식은 주로 부동산 시장 위축에 놀란 급매물에 해당되는 게 많았는데요. 이젠 중위 가격마저 떨어지면서 전반적인 집값이 관망세에 접어들었다는 해석이 나오고 있어요.

*중위가격 : 주택 매매가격을 순서대로 나열했을 때 정중앙에 있는 가격을 말해요. 평균가격이 저가주택 또는 고가주택의 가격 변동폭에 크게 좌우되는 것과 달리 중위가격은 순수하게 정중앙의 가격만 따지기 때문에 시세 흐름을 판단하는 데 적합해요.

👌 15억 넘는 아파트도 대출 OK!

아파트 가격이 15억원을 넘기면 구매시 대출을 한 푼도 해주지 않았는데요. 정부가 이 규제를 풀어주려고 해요. 이렇게 되면 15억원 이상 아파트 가격이 다시 오를 가능성이 있지만, 부동산 거래 침체를 막는 게 더 시급하다는 정부의 판단이 이런 정책 변화의 배경이라고 합니다.

화장품 하나를 살 때도 백화점에서 사거나 온라인 쇼핑몰에서 살 수 있는 것처럼 집을 사는 방법 역시 다양합니다. 오늘은 내 집 마련을 하는 대표적인 방법 세 가지를 소개합니다.

1. 주택청약

내 집 마련을 위해 가장 많이 활용되는 방법은 단연 청약제도입니다! 청약통장이 있으면 새 아파트를 분양받을 수 있습니다. 새 아파트를 꿈꾸고 있다면 아래 순서대로 청약을 준비해보세요.

똑똑한 청약 신청을 위해서는 어떻게 준비해야 할까요?

• 청약에 당첨될 조건을 갖추는 게 가장 중요합니다. 청약 자격은 1순위와 2순위로 구분됩니다. 그러나 누구나 살기 원하는 분양단지는 1순위에서 마감되는 경우가 대부분이라서 1순위 자격 요건을 갖추는 것이 매우 중요해요.
• 아파트 단지의 분양 공고가 발표될 때 제공되는 입주자모집공고문은 해당 단지에 관한 모든 내용을 담은 안내문입니다. 그런데 입주자모집공고문을 처음 보면 다소 어렵게 느껴질 수도 있어요. 입주자모집공고문의 내용을 정확히 이해하기 위해서는  청약 관련 용어들에 익숙해져야 합니다.
• 청약에 관한 제도는 몇 달 새에도 몇 번씩 바뀝니다. 정부가 추석 연휴를 전후해 새로 고친 청약제도를 내놓을 예정이라는 뉴스도 있었는데요. 이렇게 자주 변경되는 청약 제도들을 평소에 잘 체크해둔다면, 청약 당첨 가능성을 높일 수 있어요.

지금 청약시장 분위기는 어떤가요?

지금은 청약 시장 인기가 많이 식었습니다. 2009년 주택청약종합저축이 도입된 이후 처음으로 가입자 수가 감소했고, 수도권에서 1순위 해당 지역 아파트 청약에 당첨될 수 있는 커트라인 평균도 낮아지고 있어요. 이런 일이 일어나는 이유요? 부동산 가격은 떨어지는데, 분양가는 오르고 있기 때문입니다.

보통 분양가는 시장 가격보다 싸기 때문에 청약에 당첨되면 부동산을 구매하는 것보다 부담이 덜하고 시세차익도 기대할 수 있었어요. 그러나 분양가보다 시중 가격이 더 떨어지면서 청약에 당첨된다고 해도 손해를 볼 가능성이 높아졌습니다.

그래서 청약통장을 깨는 사람들도 많아졌다고 하는데요. 하지만 가능하면 청약통장은 유지하라고 말씀드리고 싶어요. 공공분양 청약 또는 시장 침체 시 미분양을 잡기 위한 용도로요. 급전이 필요하면 청약통장을 담보로 대출받을 수도 있어요.

2. 일반매매

부동산 중개소를 통해 일반매매로 내 집을 구입할 수도 있어요. 일반 매매로 내 집을 마련하는 절차는 다음과 같습니다.

똑똑하게 부동산을 매매하기 위해서는 어떻게 준비해야 할까요?

• 내 집 마련 계획을 세우는 초기 단계부터 현재 보유자금이 얼마인지, 필요한 자금은 얼마인지 명확하게 체크해야 합니다. 생각보다 내 집 마련 시 필요한 비용 항목들이 꽤 많거든요. 대출이자, 취득세 등 세금, 중개보수, 인테리어 비용, 법무사 보수 등 생각보다 많은 것들을 신경써야 합니다.

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  그밖에도 기본적인 시세파악, 현장조사, 비교분석 방법들도 알고 있으면 보다 똑똑하게 내 집을 고를 수 있어요.

지금 일반매매시장 분위기는 어떤가요?

주택 가격이 더 떨어질 거라는 생각이 퍼지면서 급매물이 아니면 거래조차 안되는 거래절벽 현상이 나타나고 있어요. 지금과 같은 시기에는 급매물을 눈여겨 볼 필요가 있습니다! 급매물은 주택 소유자에게 자금 경색이 왔거나, 양도세 절세 목적 등 기타 개인적인 사정의 이유로 나옵니다. 이런 급매물을 잡는다면, 시세보다 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수도 있어요.

그럼 ‘전세를 끼고 주택을 매매하는 투자방법’인 갭투자는 어떨까요? 작년까지만 해도 갭투자는 내 집 마련 전략의 하나로 꾸준한 관심을 받았죠. 전세금을 뺀 나머지 차액만 준비하면, 소액 투자금으로도 내 집을 마련할 수 있으니까요. 하지만 지금과 같이 집값이 하락하는 시기에 무리하게 갭투자에 나설 경우 손실이 발생할 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.

3. 경매

우리는 물건을 저렴하기 위해 인터넷 최저가 쇼핑몰을 헤메는 수고를 마다하지 않죠. 같은 물건이라면 이왕이면 세일 행사를 할 때 사는 게 좋으니까요. 내 집 마련을 위한 방법도 마찬가지 아닐까요? 다른 방법과 비교하자면 경매는 온라인 최저가 쇼핑몰입니다. 그만큼 시세보다 저렴하게 살 수 있는 특징이 있습니다. 

똑똑한 경매를 위해서는 어떻게 준비해야 할까요?

• 경매는 집을 구매하는 하나의 방법입니다. 전문가만 할 수 있는 분야는 아니지만 철저한 공부는 필요합니다. 엄청나게 높은 수준은 아닙니다. 직장인이 자신의 직무에서 전문성을 갖추기 위해 공부하는 정보면 충분해요. 경매 절차와 문제 해결책들을 이해하고, 몸으로 부딪쳐 경험을 쌓아나가면 됩니다.

• 앞으로 홈스커버리 뉴스레터에서도 경매에 대한 정보도 틈틈이 다룰테니 기대해주세요!

지금 경매시장 분위기는 어떤가요?

경매시장 역시 찬바람이 불고 있어요. 물건이 나오는 족족 바로 새 주인을 찾던 수도권 아파트도 줄줄이 유찰되며 낙찰가율이 8년 만에 최저치를 기록했습니다. 왜 이런 분위기냐구요? 최근 집값 하락 분위기가 이어지면서 감정가가 비싸다고 생각하는 사람들이 많아졌기 때문입니다.

통상 경매 신청 후 법정에서 매각되기까지는 최하 6개월이 걸려요. 차분히 공부하면서 기다리면, 내년 상반기에는 '최근 금리 인상 여파로 인해 경매에 나온 물건들'을 만날 수도 있어요!