재건축 초과이익 환수제(재초환) 개편 방안이 발표됐습니다. '억'소리 나는 재초환 부담금으로 주요 재건축 사업 추진에 제동이 걸리자 정부가 '완화'에 방점을 찍은 건데요. 오늘 홈스커버리 뉴스레터는 '재초환 개편 방안 : 재건축으로 번 돈, 전보단 덜 가져갑니다'에 대해 다룹니다.
재초환이란?
재초환은 주택 재건축을 통해 집값이 크게 올랐을 경우 일정 금액을 국가에 환수하는 제도입니다. 아파트를 재건축해서 발생하는 이익을 정부가 환수해 적정하게 배분함으로써 투기를 방지하겠다는 취지로 지난 2006년 참여정부 시절 도입됐어요. 하지만 금융위기를 겪으며 제도 시행이 잠정 유예됐는데요. 이후 문재인 정권 들어 다시 집값이 크게 상승하면서 2018년 1월 이 제도가 부활했습니다.
재초환을 왜 손보려 하나요?
1️⃣ 재초환이 재건축 사업을 지연시키고 있다는 주장
재건축 부담금은 준공 시점에 가격이 높아지면 높아질수록 많이 토해내는 구조인데요. 최근 3~4년간 부동산 가격이 급상승했다는 점에서 재건축 조합원들의 부담이 확 커졌습니다. 실제로 서울 주요 단지들은 줄줄이 수억원대의 재초환 예정액을 통보받으면서 재건축 사업 추진 자체가 어려워지고 있습니다.
2️⃣ '미실현 이익'이라는 점이 꾸준히 논란이 되고 있어요.
재건축 초과이익은 미실현 이익에 대한 과세로 위헌적 요소가 많다는 지적이 있습니다. 세금은 실현된 이익에 대해 부과되는 것이 통상적인데요. 대표적으로 양도소득세는 발생한 양도차익이 있을 때만 과세합니다. 그런데 이 개발이익이라는 건 소유자가 매도할 때까지는 그 이익이 발생했는지, 발생한다면 얼마인지 알 수 없습니다. 따라서 이익이 있는 것으로 취급하고 그에 대한 세금을 부과한다는 것에 비판의 목소리가 계속해서 나오고 있어요.
정부는 이러한 배경에서 재건축 부담금 완화 정책을 발표하게 된 것이죠.
어떤 게 달라지나요?
이번 재초환 개편 방안의 핵심 내용은 3가지입니다.
1️⃣ 재초환 면제금액을 1억원으로 상향했습니다. 현행 제도는 재건축에 따른 초과이익이 3000만원 이하인 경우 부담금을 면제해주고 있는데요. 이를 1억원 이하로 상향해 부담을 덜어주기로 했습니다.
2️⃣ 초과이익을 계산하기 시작하는 시점도 추진위원회 구성 승일일에서 조합설립 인가일로 늦출 예정입니다. 현재는 정비사업 임시조직인 추진위원회 구성 승인일로부터 부담금을 산정하고 있는데, 이를 '조합설립 인가일'로 조정하기로 했어요.
3️⃣ 1주택 장기보유자에 대해서는 부담금을 감안하는 제도를 새롭게 도입할 계획입니다. 현재는 주택보유 기간, 목적에 관계없이 일률적으로 부담금을 부과하고 있어 실수요자의 주거안정을 저해할 수 있다는 지적이 나오고 있어선데요. 1세대 1주택자로 해당 주택을 10년 이상 보유한 경우에는 최대 50%까지 부담금이 감면될 예정입니다.
재건축 부담금이 줄어들면 주택 공급이 늘어날까?
이번 개편안으로 인해 재건축 부담금은 줄어들 것으로 예상되지만, 서울이나 수도권 주요 재건축 시장엔 큰 변화가 없을 것으로 보고 있습니다. 지방 일부나 수도권 외곽은 감면폭이 크지만 서울 강남 등 재건축 부담금이 큰 단지는 감면폭이 상대적으로 작기 때문입니다.
또 경기가 가라앉고 금리가 오르는 상황에서 이자 비용과 사업 기간을 따져보면, 부담금을 줄여주는 정도로는 재건축이 활발히 진행되기는 힘들단 지적도 나오고 있구요.
국회에서 통과될지 미지수
정부의 재초환 완화 방안이 추진되려면 국회에서 법 개정이 이루어져야 합니다. 따라서 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있습니다. | 
