낙찰가율이란 경매에 부쳐진 아파트가 감정가 대비 어느 정도 금액으로 낙찰이 되는지를 나타내는 수치입니다. 예를 들어 감정가 10억원의 아파트가 10억 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 100%입니다. 감정가 10억 원의 아파트가 11억 원에 낙찰됐다면 낙찰가율은 110%가 됩니다.

낙찰가율을 보면 아파트 가격의 추세를 알 수 있어요!

낙찰가율은 주택시장의 선행지표로 여겨지곤 합니다. 낙찰가율이 올라가고 있다면 전반적으로 집값이 오르는 분위기라고 볼 수 있어요. 반대로 낙찰가율이 내려가고 있다면 아파트 가격이 하락 중이라고 해석할 수 있죠. 어떻게 이런 결론이 나오는지 지금부터 차근차근 살펴볼게요!

경매 낙찰가율이 100%를 넘는 경우

작년 서울의 낙찰가율은 꾸준히 오르면서 작년 6월에 119%를 기록하기도 했습니다. 그런데 잠깐! 경매 낙찰가율이 100%를 넘는다는 건 감정가보다 비싸게 낙찰받는다는 건데요. 이럴꺼면 왜 경매를 할까요?

경매는 6개월 전에 감정한 감정가격으로 첫 경매가 이루어집니다. 따라서 이 6개월 사이에 주택 가격이 상승했다면 6개월 전의 감정가격보다 더 비싸게 낙찰받더라도 실제로는 더 싸게 구입하는 셈이 되는 것이죠. 결국 6개월 전의 감정가보다 더 비싸게 사가는지, 싸게 사가는지를 보면 집값의 추세를 대략적으로 파악할 수 있게 됩니다. 

경매 낙찰가율이 100% 이하인 경우 

올해 4월 105%였던 서울 아파트 경매 낙찰가율은 지난달 5월 96%까지 내려갔어요. 이 수치를 통해 최근 한달 사이에 주택 시장의 분위기가 변화했음을 알 수 있는데요.

경매 낙찰가율이 100% 이하라는 건 사람들이 6개월 전에 매겨진 감정가격보다 더 싸게 낙찰받길 원한다는 것을 뜻합니다. 또 6개월 전에 매겨진 감정가격보다 현재 호가가 더 낮게 형성되고 있으니 굳이 경매로 집을 사려고 하지 않는다는 걸 의미하기도 해요. 결국 이 수치를 보면 서울 아파트 가격이 하락세로 전환한 것으로 볼 수 있어요.

다만 5월 낙찰가율 수치는 좀 더 생각해볼 거리가 있어요. 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전에 주택을 팔아치우려는 수요가 많았다는 것도 감안해야 합니다. 이런 이유로 5월에는 급매물이 많았기 때문에 사람들이 굳이 경매시장에서 비싸게 낙찰받지 않은 것으로 볼 수도 있습니다. 

중요한 건 6월 낙찰가율!

중요한 건 6월 낙찰가율입니다. 만약 6월 낙찰가율도 5월과 비슷한 흐름이거나 더 내려간다면, 서울 아파트 가격이 하락세로 전환했다고 해석할 수 있을 거에요. 

서울에서 아파트를 '사겠다'는 사람보다 '팔겠다'는 사람이 많아졌어요. 17일 한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트 *매매수급지수는 88.8로 집계됐어요. 매수 심리가 확 죽은 이유로 시장에선 크게 두 가지를 지목합니다. 1️⃣집값이 너무 올랐다는 인식이 퍼졌고 2️⃣금리 인상으로 대출을 받기도 어려워졌기 때문이라고. 

*매매수급지수 : 수요와 공급 비중을 지수화한 것으로 0에 가까울수록 수요보다 공급이, 200에 가까울수록 공급보다 수요가 많다는 뜻. 기준선 100 이하는 "집을 사겠다"는 사람보다 "팔겠다"는 사람이 많다는 의미입니다. 

정부가 생애최초 주택 구매자들을 대상으로 *주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 인정해줄 방침입니다. 대출 한도 역시 기존 4억원에서 6억원으로 확대될 예정입니다. **총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 청년 층에게는 미래소득 반영폭도 확대해주고, 대출 만기도 늘려줄 계획이라고. 그러나 금리 인상으로 인한 이자 부담을 계속 커질 가능성이 높기 때문에 섣불리 내 집 마련에 나서기는 쉽지 않아 보여요.

*주택담보대출비율(LTV) : 집을 담보로 은행에서 대출을 얼마나 받을 수 있는지 그 비율을 말해요. 

**총부채원리금상환비율(DSR) : 모든 대출의 1년 치 원리금(원금+이자)을 연 소득으로 나눈 값을 말해요. 

📉 집값 하락해도 생애 첫 집 산 사람은 줄었어요

생애 첫 집을 마련한 사람이 올해 들어 역대 최저치를 기록했어요. 5월까지 부동산을 새로 매수한 사람 중에서 주택을 생애 최초로 구매한 사람은 월평균 3만8749명! 2010년 관련 통계를 집계하기 시작한 이후 가장 낮은 수치라고. 생애 최초 주택 구매자 수가 줄어들었다는 것은 부동산 매수 심리가 위축됐다는 의미로 해석할 수 있어요.