내가 전세로 살던 집이 경매로 넘어간다면, 낙찰된 경매금으로 전세 보증금을 돌려받을 수 있어요. 그런데 만약 집주인이 세금을 내지 않았다면 그 세금을 먼저 갚아야 하기 때문에 보증금을 다 돌려받기가 어렵습니다. 그래서 정부가 세입자들이 집주인의 체납 세금을 확인할 수 있도록 한다고 해요.
늘어나고 있는 전세 보증금 미반환 사고!
체납 세금을 이용한 전세 사기 수법은?
사기 수법을 자세히 보면, 예를 들어 A의 사업상 체납 세금이 1억 원인데, 이 A가 자기 재산은 모두 가족 명의로 돌려 놓고 이후 2억 원짜리 오피스텔을 사서 B에게 전세를 줍니다. B가 오피스텔로 이사한 뒤에 만약에 집이 세금 체납으로 경매에 넘어가게 되면, B는 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 됩니다. 현행법상 ‘전세보증금 반환 채권’보다 ‘국세 체납’이 우선이기에, 일단 경매에서 오피스텔이 팔려도 세금 체납분이 먼저 공제되기 때문입니다.
내년 4월부터는 집주인의 동의 없이도 미납 세금을 확인할 수 있어요!
문제는 지금까지 집주인이 세금을 잘 냈는지 아니면 밀렸는지에 대한 정보들을 세입자가 알 수 없었다는 점입니다. 집을 계약하기 전에 등기부등본을 떼서 확인해보는데요. 이 등기부등본에서는 집을 담보로 대출을 받았는지만 확인할 수 있고, 세금 체납은 확인할 수 없습니다. 물론 집주인에게 ‘국세 완납 증명서’를 요구할 수는 있지만, 집주인이 보여주기 싫다고 하면 딱히 다른 방법이 없었어요. 그런데 내년 4월부터는 집주인의 동의 없이도 미납 세금을 전국 세무서에서 볼 수 있게 바뀐다고 합니다.
미납 세금을 확인할 때 주의할 점은?
다만, 세금 조회는 임대차 계약을 한 시점부터 가능합니다. 내가 들어가 살고 싶은 집이 있다고 해서 세금이 밀렸는지 찾아볼 수 있는 건 아니고, 집 계약을 한 시점 이후에 열람이 가능합니다. 온라인 열람도 불가능합니다. 이 때문에 실효성이 있느냐는 비판이 나오고 있어요. 계약 전에 봐야 계약을 안 할 텐데, 계약을 다 한 뒤 확인하도록 하면 무슨 소용이 있느냐는 것이죠. 국토부에서는 이 부분은 임대차 계약서 특약으로 해결할 수 있다고 안내하고 있습니다. 일례로, 계약서에 ‘계약 후에 임차인이 확인해 체납 내역이 드러나면 계약을 해지하고 귀책을 임대인으로 하겠다’와 같은 문구를 넣어서 해결하면 된다는 것이죠. 이와 관련된 내용은 국토부가 주택임대차보호법과 이 법률 시행령을 일부 개정해서 조치를 취하겠다는 입장입니다.
현재 체납 사실을 모르고 들어가 살고 있는 사람들은?
집이 경매로 넘어갔을 경우 세금부터 우선 공제하는 원칙에도 예외를 두기로 했어요. 현재는 경매로 넘어가 집을 판 돈에서 이 세금이 언제 밀렸는지 상관없이 세금부터 무조건 갚아야 하는데요. 그런데 이제부터는 세금이 밀린 게 언제인지를 따져보겠다고 합니다. 이사를 가면, 전입신고와 확정일자를 받죠. 이는 내가 해당 주택에 산다는 걸 공적으로 확인받는 것이죠. 앞으로는 경매로 집이 팔린 돈에서, 이 확정일자보다 나중에 밀린 세금이 있다면 이보다 앞서 보증금을 먼저 돌려받게 됩니다. 세입자가 모르던 체납 세금 때문에 피해를 입어서는 안된다는 취지입니다. | 
